• В конце восьмидесятых годов, в бытность Советского Союза, в стране, вмещавшей 15 союзных республик, включая Казахскую ССР, была принята государственная программа «Жилье-91». Так планировалось решить жилищную проблему в Советском Союзе к 1991 году.
Для сравнения: тогда в СССР не было в резервах даже 10 млрд долларов. Сейчас валютные резервы самого Казахстана составляют около 100 млрд долларов. Тем не менее советская власть под давлением общественного мнения приняла эту программу. Были выданы долгосрочные кредиты в размере 20–25 тысяч рублей на 30 лет, бесплатно выделялась земля. Многие помнят такую аббревиатуру как МЖК — молодежный жилищный кооператив. Молодежь уходила на стройку и получала жилье через 1–2 года. Многие тогда сумели решить свои жилищные проблемы. Конечно, в полной мере программа не реализовалась, но сделано было немало.
Тогда я работал в университете и получал зарплату в 120 рублей. Я долго считал проценты, оценивая свою зарплату, и не понимал, как через 20 лет смогу рассчитаться за кредит. Поэтому не решился брать кредит и землю. Но многие мои знакомые взяли землю и кредиты и построили себе дома. Я тогда занимался наукой и не замечал в себе предпринимательской жилки. К тому же предпринимательство в советские годы называлось спекуляцией, за это можно было попасть в тюрьму. Советская система предприимчивых людей преследовала и истребляла.
Кстати, интересен опыт тех, кто все-таки рискнул и отозвался на программу «Жилье-91». В процессе строительства собственного жилья (в те годы тотального дефицита строительных материалов) со временем эти люди выросли в хороших бизнесменов. Строительство собственного дома оказалось для них хорошей школой предпринимательства.
Напрашиваются вопросы. Почему Советский Союз в те трудные годы, обладая незначительными резервами (менее 10 млрд долларов на всю страну), решился запустить программу строительства жилья по всему Союзу?
Почему власть Казахстана при солидной базе в виде валютных резервов, многократно превышающих резервы, которые были доступны Советскому Союзу в восьмидесятые годы, не может развернуть и обеспечить реализацию программы строительства жилья в Казахстане?
И опять же, для сравнения: строить жилье из расчета на 17 млн населения в современном Казахстане или на 300 млн населения Советского Союза на рубеже восьмидесятых-девяностых годов.
Предлагаем наши расчеты по жилью.
Мы считаем, что в среднем семья состоит из четырех человек. Разумеется, не всем нужны дома, многие хотят иметь квартиру. Или, например, семье для дома достаточно всего 10–20 соток. Какая возможность существует в таких случаях?
Я исхожу из того, что дома хаотично не строят, должны быть согласованные проекты. Дома должны строить подрядные организации, выигравшие тендер. Все это организует фонд, в котором на постоянной основе за вознаграждение работают специальные сотрудники. Это квалифицированные инженеры, строители, эксперты, экономисты и т. д. Предполагаю, что должны проектироваться целые поселки, в которых предусмотрены школы, магазины, спортивные центры, медицинские учреждения и т. д.
Все это финансируется из программы по развитию инфраструктуры.
Ниже расчеты для некоторых вариантов.
Вариант 1.
Люди хотят иметь квартиру, а не дом
Мы считаем, что семья из четырех человек покупает квартиру площадью 70 кв. м. Стоимость такой квартиры с полной отделкой и со встроенной кухней не может составлять более 700 долларов за кв. м, если к земле, на которой строится многоквартирный дом, подведена вся инфраструктура. Рыночная цена с учетом прибыли строительных компаний будет ниже, чем 700 долларов за кв. м. Но мы будем все считать по максимуму. Т.е. квартира 70 кв. м в этом случае будет стоить не больше 50 тысяч долларов (700$ × 70 кв. м = 49 000 долларов). Мы полагаем, что строится 100-квартирный многоэтажный дом, в котором живет 400 человек. Для строительства такого дома с подземными автостоянками и детской площадкой достаточно 1 га. 400 человек имеют во владении 4 га земли, если у каждого от государства получено по 10 соток.
Далее, если семья из четырех человек на строительство своей квартиры использовало только 10 соток, то 30 соток она может продать на рынке.
Мы считаем, что земля с инфраструктурой будет стоить не менее 2 тысяч долларов за 1 сотку. Значит, семья за 30 соток может получить 60 тысяч долларов. Получается, что семья купила квартиру размером 70 кв. м за 50 тысяч долларов и продала излишки земли за 60 тысяч долларов, рассчиталась с кредитом и заработала еще 10 тысяч долларов. Фактически, если люди строят не дома, а квартиры, то квартира семье достанется бесплатно; а можно даже заработать за счет земли. И эти земли будут покупать строительные компании, строить коммерческое жилье и тоже зарабатывать.
Вариант 2.
Люди хотят иметь дом
Семья из четырех человек. Проекты дома 100 кв. м и 150 кв. м. Тоже известно, что если вся инфраструктура к земле подведена, то стоимость строительства дома будет менее 70 тысяч долларов. Считаем по максимуму: дом 100 кв. м — 70 тысяч долларов, 150 кв.м — 105 тысяч долларов.
В советское время бесплатно раздавали по 6 соток земли для строительства жилья на всю семью. У нас же по 10 соток на каждого человека.
Если люди хотят сэкономить, то дом можно построить на 15–20 сотках. Этого достаточно. А свободную землю продать. Найдутся покупатели, которые построят магазины или еще что-то, что будет коммерчески выгодно для них.
Считаем, что дома строятся на 20 сотках, а 20 соток семья продает за 40 тысяч долларов.
Дом размером 100 кв. м стоит 70 тысяч долларов, дом в 150 кв. м стоит 105 тысяч долларов за. Тогда семье дом достанется за 30 тысяч долларов и 65 тысяч долларов соответственно. И семья будет выплачивать кредит на строительство такого дома в течение 30 лет. Если считать проценты в год, из расчета кредита на 30 тысяч долларов и 65 тысяч долларов, то 5% в год составят 1,5 тысячи долларов и 3,25 тысячи долларов соответственно.
С учетом того, что каждый человек еще получает по 120 тысяч тенге в год из фонда, т. е. семья получает 480 тысяч тенге, то этих денег достаточно для выплаты и кредита, и процентов.
Вариант 3.
Строительство таунхаусов
Таунхаусы по 100 кв. м на земле размером не более 10 соток. 30 соток продается за 60 тысяч долларов. Такой дом обойдется не более 70 тысяч долларов. Тогда семье достанется таунхаус за 10 тысяч долларов. При кредите на 30 лет семья легко погасит эту сумму.
Мухтар АБЛЯЗОВ
