Представляя судейскому корпусу Костанайской области новых председателей областного суда и коллегий, председатель Верховного суда Казахстана Бектас Бекназаров призвал коллег признавать свои ошибки и устранять их на местах. «Граждане должны находить поддержку в суде первой инстанции, добиться справедливого законного судебного акта. Если возможны ошибки – апелляция, если там не исправят -кассация. Вот три основных момента. Не надо людей гнать в Астану, чтобы Вер¬ховный суд исправлял акты», – сказал он на расширенном заседании. Со¬вершенно справедливое замечание.
Причиной многих судейских ошибок, на мой взгляд, является разное толкование судьями одних и тех же зако¬нов и нормативных актов. В этом лично убеждаюсь, высту¬пая в роли защитника интере¬сов столичных дольщиков, ко¬торые, недополучив свои ква¬дратные метры, тем не менее, продолжают платить полученные в банках кредиты по полной программе.
Уже не первый год тянется тяжба по гражданскому иску моей подзащитной Ирина Не-желевой к одной из столичных строительных компаний. Не вникнув в суть вопроса, касса¬ционная коллегия городского суда Астаны отказала ей в удовлетворении иска, а надзорная коллегия Верховного суда, к сожалению, не нашла оснований для пересмотра постановления городского суда.
Суть спора в квадратных метрах. Согласно договору долевого участия в жилищном строительстве, заключенного между строительной компа¬нией и Нежелевой, ей полага¬лась квартира площадью 95,21 кв.м. В договоре имеется норма, которая указывает, что размер площади квартиры определяется по так называемой «расчетной (внутриквар-тирной) площади», то есть в размер площади будут входить … внутриквартирные стены, перегородки, колонны, вентиляционные блоки, диафрагмы жесткости и ниши инженерных коммуникаций. В реальности это более чем на 10% снижает размер переда¬ваемой застройщиком жилой площади квартиры.
Дольщик считает, что застройщик ввел ее в заблужде¬ние при подписании договора, пользуясь ее правовой не¬осведомленностью. Дело в том, что поскольку правоотношения сторон возникли и раз¬вивались в период действия закона о долевом участии в жилищном строительстве, т.е. после 2007 года, то застрой¬щик обязан был заключить с Нежелевой договор о долевом строительстве на основе типового договора, утверж¬денного постановлением пра¬вительства, где четко указы-вается, что дольщику по акту передается его доля в построенном жилом здании, определяемая как полезная площадь. Ни о какой иной методике подсчета площади, тем более по «расчетной площади», в правительственном документе речи нет. Следовательно, положения договора, заключенного между застройщиком и Нежелевой, не соответствуют букве и духу закона и обязательным условиям ти¬пового договора, а значит, являются незаконными. Закон о жилищных отношениях четко и полно раскрывает понятие «полезная площадь» – это сумма жилой и нежилой площадей жилища. И застройщик сознательно нарушил законодательство, пользуясь юриди¬ческим неведением дольщика.
Подсчет площади квартиры должен осуществляться, исходя из полезной площади, без учета внутриквартирных стен, перегородок, колонн, вентиляционных блоков и т.д. Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 11 июня 2011 года, застройщик не передал Нежелевой полезную площадь в размере 10,29 кв.м. (более 10%).
Надзорная судебная кол¬легия Верховного суда, отказывая в возбуждении надзорного производства, указывает на свободу заключения до¬говора и обязательность вы¬полнения сторонами его условий. Однако этот довод вырван из общего контекста ста¬тьи 380 Гражданского кодекса без индивидуального применения его к данному спору.
Да, стороны имеют право по собственной воле заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законодательством. Однако данный спор также нужно рассматривать в разрезе ст.382 ГК.
В случае с Нежелевой стороны не включили в текст договора положение об исключении норм закона о долевом строительстве, а при ее отсутствии условия договора должны определяться нормой ст. 380 Гражданского кодекса.
Однако и надзорная коллегия по гражданским делам Верховного суда проигнорировалаэто требование. Более того, в ответе на заявление истца, подготовленном одним из советников г-на Бекназарова, нет ссылки ни на один пункт какого-либо закона или подзаконного акта, а доводы предыдущих судов не перепроверены и просто перекопированы. Но если даже брать их за основу, то и они не имеют принципиального характера для отказа в повторном рассмотрении дела.
Так, судами были приняты во внимание утверждения застройщика, что Нежелева отказалась от контрольного замера площади – в реальности этого не было; что она не предъявляла претензий по принимаемой площади, хотя в договоре передачи квартиры сам застройщик не указал пе-редаваемую им площадь; и т.д. Но, в конце концов, ведь никуда эти квадратные метры не делись и они в таком же виде до сих пор существуют! Вопрос нами ставится перед судами о правильном приме¬нении самих норм материального права, чего они никак не могут или не хотят делать.
Справедливое решение споров относительно пра¬вильности подсчета передаваемой полезной площади квартиры имеет важное прин¬ципиальное значение для огромного количества доль-щиков Казахстана, которые, как правило, страдают триж¬ды – от поздней передачи им жилья, недостающей квадратуры и тяжелого бремени перед банками, когда должны они платить не только за несуществующие метры жилья, но и переплачивать значитель¬ные проценты за пользование кредитом.
Если у Нежелевой «украли» 10% площади жилья с одной квартиры, то со 100 квартир в одном доме застройщик выигрывает в свою пользу 10 квартир.
Согласитесь, неплохой бизнес выстроен из-за неверного толкования судами жилищно-строительных норм. Вместо того, чтобы встать на защиту обездоленных дольщиков, большинство из которых имеют социально уязвимый статус, суды Казахстана идут на поводу у юридических лиц, открыто ставящих перед собой цель извлечь прибыль любыми способами. Разве это справедливо? Конечно, нет.
В связи со сложностью спора Нежелева была вынуж¬ден отказаться от взыскания неустойки за позднюю передачу жилья, но настаивает на выплате компенсации за раз¬ницу площади квартиры. Ведь одно дело платить банку за более чем 95 кв. м., другое -за площадь на 10% меньше.
Ну, а чтобы упредить ситуации, подобные в случае с Не-желевой и другими, на мой взгляд, Верховному суду РК необходимо принять нормативное постановление по разрешению судебных споров граждан и застройщиков, свя¬занных с долевым участием в жилищном строительстве.
Айболат КУРМАНБАЙ,
адвокат